Location-vente : intérêt et mécanisme de l’option d’achat

La location-vente relève du régime de la loi du 12 juillet 1984. L’expression, vulgarisée, désigne le montage juridique de la location-accession. Aucune différence n’existe entre la location-vente et la location-accession. Les dispositions du contrat, en revanche, peuvent différer, auquel cas les modalités de l’opération – durée et conditions financières notamment –  diffèrent.

Le principe de la location-vente

En location-vente, les parties s’entendent sur un mode d’acquisition progressive de la propriété. Le mécanisme s’assimile à de la LOA immobilière – Location avec Option d’Achat.

• Dans un 1^er temps, le futur acquéreur loue le bien immobilier moyennant une redevance. Cette redevance se compose d’une partie locative (loyer en contrepartie de la jouissance) et d’une partie destinée à financer progressivement l’achat du bien immobilier (épargne).
• Au terme de la durée prévue au contrat, le locataire a le choix d’acheter ou non le bien immobilier. En cas de levée d’option, il paye le prix et devient propriétaire. A défaut, il quitte le logement et récupère le montant des redevances correspondant à la partie épargne.

Vous pouvez choisir ce mode d’acquisition pour différents types de biens immobiliers à usage d’habitation : appartement ou maison, dans le neuf ou ancien, achevé ou en cours de construction.

A noter : la loi permet également ce type d’achat progressif pour les biens à usage commercial.

La location-vente est un contrat de nature mixte. Ce montage juridique combine :

• Le bail : pendant toute la durée de la location, les règles légales du contrat de bail s’appliquent.
• La promesse de vente : jusqu’au jour de la levée d’option, les parties se comportent comme promettant et bénéficiaire. Le vendeur a l’obligation de réserver le bien immobilier au locataire.
• La vente : à l’issue du contrat de location-vente, et sous réserve de levée d’option, les parties signent la vente pure et simple devant notaire. Le locataire devient propriétaire.

Pourquoi envisager la location-vente ?

Ce mode d’acquisition n’est pas fréquent en matière immobilière. Pourtant il présente des avantages notables – et évidents côté acheteur. Découvrez les bonnes raisons de l’envisager.

Les intérêts pour l’acheteur

La location-vente pour acheter sans apport ni crédit :

Plusieurs situations peuvent vous pousser à envisager la location-vente.

• Vous n’avez pas d’apport personnel, et/ou votre situation professionnelle ne vous permet pas (encore) d’accéder au crédit bancaire dans le cadre d’un emprunt.
• Vos droits à prêt, dans le cadre de votre PEL, ne sont pas encore ouverts.
• Vous avez mis en vente votre logement mais n’avez toujours pas conclu la vente.

Dans ces situations d’attente de financement, la location-vente est une option intéressante. Vous pouvez en effet prétendre à l’achat sans payer immédiatement le prix de vente. Cela vous laisse le temps de réunir les fonds. Vous constituez progressivement le capital nécessaire, vous faites en sorte d’augmenter vos revenus professionnels pour contracter un prêt immobilier dans des conditions avantageuses.

A noter : en payant chaque mois une partie du prix de vente – composante de la redevance mensuelle – vous épargnez. Votre dossier est d’autant plus crédible et attractif pour les banques lorsque vous levez l’option d’achat.

La location-vente pour « tester » le bien immobilier :

Essayez avant d’acheter ! Autre avantage moins fréquemment relevé, la possibilité d’habiter le logement pour vérifier qu’il correspond parfaitement à vos attentes. Le mécanisme de l’option d’achat, élément central dans la promesse de vente, vous permet en effet :

• D’acheter si vous êtes conforté dans votre décision au terme de la durée de location contractuelle.
• De ne pas acheter si vous changez d’avis.

En habitant le logement pendant la durée du bail, vous vous faites un avis fiable sur le voisinage, la superficie, l’agencement, la copropriété… Un test utile pour vous assurer un achat immobilier satisfaisant à vos exigences.

La location-vente pour verrouiller le prix de vente :

Le prix de vente est fixé au jour de la signature du contrat de location-vente. Il ne peut être révisé qu’à condition d’avoir prévu le principe et les modalités de révision dans le contrat. A défaut de révision, vous pouvez miser sur la spéculation pour réaliser un achat immobilier à des conditions financières avantageuses. Si le marché augmente dans la commune du bien, en effet, vous achetez in fine à bas prix eu égard aux prix au mètre carré pratiqués au jour de la signature du contrat de vente définitive.

Les intérêts pour le vendeur

Moins évidents, les avantages de la location-vente au bénéfice du vendeur méritent néanmoins d’être notés.

• Sur un marché où l’offre de biens à vendre est supérieure à la demande, la location-vente vous permet de vous distinguer. Parce que l’opération est particulièrement avantageuse pour l’acheteur, vous augmentez vos chances de vendre plus rapidement.
• La location-vente est intéressante dans le cadre d’une transaction entre membres d’une même famille. Vous transmettez plus facilement la propriété du bien immobilier à un enfant, le temps que sa situation lui permette d’emprunter.
• Si vous n’avez pas un besoin immédiat en capital, la location vous permet de générer des revenus réguliers. La partie épargne de la redevance, dans ce contexte, vous sert de garantie – une sécurité de taille en cas d’impayés. A noter : à défaut de levée d’option au terme de la location, vous pouvez bénéficier du versement d’une indemnité jusqu’à 1 % du prix de vente, à condition que l’indemnisation soit prévue au contrat. Une somme d’argent non négligeable…
• Les redevances versées pendant la location vous permettent de payer les échéances d’un crédit-relais, le cas échéant.

Mais attention ! La location-vente n’est pas adaptée si vous avez un besoin immédiat de capital – à réinvestir dans le cadre d’un projet d’investissement immobilier ou d’un déménagement, par exemple. En outre, vous n’êtes pas sécurisé quant à l’issue de la transaction : le locataire peut valablement refuser d’acheter au terme du bail.

La location-vente en pratique

La location-vente inclut 2 périodes distinctes. Dans un 1^er temps, le futur acquéreur dispose du bien immobilier en tant que locataire. Dans un 2^nd temps, il exerce son option d’achat ou quitte le logement.

La période de jouissance

Pendant la période de jouissance du bien, le locataire est quasi-propriétaire. Ses obligations dépassent donc les obligations classiques du locataire dans le cadre d’un bail classique.

Les obligations du locataire :

• Habiter personnellement le logement.
• Payer la redevance contractuelle.
• Entretenir le logement.
• Assurer le bien immobilier.
• Payer les charges et les taxes – taxe foncière incluse.
• Assister aux AG en copropriété.

Les obligations du propriétaire :

• Procéder aux travaux lourds.
• Ne pas vendre le bien immobilier à un tiers.
• Participer aux votes d’AG de copropriété pour les travaux à sa charge.

La levée d’option

Dans un délai de 3 mois avant la date limite de levée d’option d’achat prévue au contrat de location-vente, le propriétaire notifie au locataire son obligation de se prononcer. Le locataire a 2 possibilités :

1. Il lève l’option. Les parties signent alors la vente définitive du bien immobilier devant notaire. L’acheteur paye le prix de vente, après déduction de la partie épargne de la redevance versée pendant le bail. Il est propriétaire.
2. Il ne lève pas l’option. Le locataire quitte le logement et récupère la partie épargne de la redevance versée pendant le bail. Le propriétaire dispose de nouveau librement de son bien immobilier.

A noter : le contrat de location-vente peut prévoir 2 types d’indemnisation en fin de contrat.

• Une indemnité dans la limite de 1 % du prix de vente en cas de refus d’acheter du locataire.
• Une indemnité dans la limite de 3 % du prix de vente du bien immobilier en cas de refus de vendre du propriétaire.

Redevance et prix de vente : règles de calcul et exemple

Le contrat de location-vente précise les modalités de la redevance.

• Il fixe le montant de la redevance mensuelle.
• Il précise dans quelles proportions la redevance se décompose – partie loyer et partie épargne à imputer sur le prix de vente.

Exemple :

Le montant de la redevance est fixé à 500 €, dont 200 € de loyer et 300 € d’avance sur le prix de vente. Le prix de vente est fixé à 100 000 €. La durée du contrat de location-vente est établie à 3 ans – 36 mois.

Au jour de la vente, en cas de levée d’option, le locataire paye :

100 000 € – (300 € x 36 mois) = 100 000 € – 10 800 € = 89 200 €.

Attention à inclure les frais de notaire au coût de l’opération…

Pour financer son achat, le locataire-accédant, sous conditions peut bénéficier du prêt avantageux PSLA – Prêt Social Location Accession. Ce prêt conventionné ouvre notamment droit aux avantages suivants :

• Une garantie de rachat : le vendeur est obligé de racheter le bien immobilier en cas de motif légitime avancé par l’acheteur dans la limite d’une durée de 15 ans.
• Une garantie de relogement : à défaut d’acheter son logement au terme du bail, le locataire peut demander au propriétaire à être relogé dans des conditions similaires.